Budowa domu | BUDOWA I REMONT

Formalności dotyczące budowy domu: na co trzeba uważać?

Anna Pawłowska30 marca, 2020

Budowa domu nieprzypadkowo uważana jest za jedno z najbardziej stresujących wydarzeń w życiu. Bo choć posiadanie własnego domu z ogrodem to ogromna radość, zanim dojdziemy do efektu końcowego czekają na nas liczne wyzwani i pułapki. Na co trzeba uważać, dopełniając formalności związanych z budową domu?

Budowa domu wymaga nie tylko znaczących środków, ale też dobrej orientacji w przepisach. Liczba formalności jest naprawdę duża. Dlatego warto korzystać na kolejnych etapach ze wsparcia fachowców, w tym prawników, którzy sprawnie przeprowadzą nas przez wszystkie procedury. Pamiętajmy, że popełnione błędy mogą być bardzo kosztowne.

Oto pułapki, na które należy szczególnie uważać

Zakup działki budowlanej i przygotowania do budowy

Jeśli przygotowania do budowy domu zaczynamy od zakup działki budowlanej, bardzo ważne jest, żeby staranie sprawdzić jej status prawny, plan zagospodarowania i warunki zabudowy, czyli to wszystko co ma wpływ na to, czy i jaki dom możemy tam wybudować. Należy też pamiętać, że jeśli ziemia nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, niezbędne jest wystąpienie o wydanie warunków zabudowy.

Zanim rozpoczniemy budowę trzeba zgromadzić wiele innych dokumentów. W teczce, którą składamy w urzędzie muszą znaleźć się między innymi mapa zasadnicza i do celów projektowych oraz oświadczenie o możliwości przyłączenia do poszczególnych sieci albo warunki przyłączenia do nich, a także dokumenty zaświadczające o odrolnieniu działki, jeśli wcześniej ziemia miała status działki rolnej. Przed rozpoczęciem jakichkolwiek prac w urzędzie trzeba też złożyć projekt budowlany i pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy a także zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych.

Formalności związane z wyborem projektu

Aby wybudować dom, musimy mieć wykupiony projekt. Możemy skorzystać z gotowego projektu z katalogu lub zamówić indywidualnie zaprojektowany dom w pracowni architektonicznej. Oczywiście gotowe projekty można zmodyfikować, jednak warto pamiętać, że zbyt wiele zmian może sprawić, że dom straci proporcje i cały zamysł architekta zostanie zniszczony. Jeśli chcemy wprowadzić za wiele zmian to znak, że lepiej po prostu poszukać innego projektu. Od tego, czy wybierzemy dobry projekt w dużej mierze zależy poziom naszego zadowolenia na etapie końcowym, dlatego warto poświęcić temu dużo uwagi i poczekać, aż znajdziemy dom, która będzie perfekcyjnie pasował do naszych potrzeb i… budżetu.

Należy bowiem pamiętać, że kosztorysy proponowane przy poszczególnych projektach często są niedoszacowane. Doświadczenie pokazuje, że należy o około 20 procent podnieść pierwotny budżet, by uzyskać ostateczne koszty.

Czy potrzebujemy pozwolenia na budowę?

Jeszcze do niedawna jedna z ważniejszych formalności było uzyskanie pozwolenia na budowę. Dziś możliwa jest budowa domu jednorodzinnego na zgłoszenie. Oczywiście nie oznacza to, że możemy tak po prostu postawić dom – liczba dokumentów potrzebnych do zgłoszenia jest też duża, jednak nie musimy czekać na wydanie decyzji, jeśli w ciągu dwóch tygodni nie dostaniemy żadnej odpowiedzi, oznacza to, że możemy rozpocząć budowę.

Uwaga: nowością w dokumentacji składanej do urzędu jest określenie obszaru oddziaływania budynku – dokument ten musi wykonać osoba z odpowiednim uprawnieniami.

Realizacja budowy – o czym trzeba pamiętać?

Możemy zdecydować się na budowę domu w systemie gospodarczy, zlecić to ekipie lub wybrać system mieszany, czyli część prac zlecić fachowcom, a część wykonać samodzielnie. System gospodarczy jest oczywiście tańszy, jednak należy pamiętać o niezbędnej ilości czasu, jaki trzeba na to poświęcić. Należy też uczciwie ocenić swoje umiejętności budowlane i doświadczenie, bo może się okazać, że oszczędności będą pozorne.

Decydując się na współpracę z firmą budowlaną musimy zadbać o właściwie skonstruowaną umową. Im bardziej szczegółowa tym lepiej. Na tym etapie warto skonsultować się z prawnikiem, który oceni nasz dokument pod względem formalnym. To dodatkowy koszt, jednak może nas uchronić przed poważniejszymi wydatkami. Umowa powinna jasno określać zakres odpowiedzialności na przykład za zniszczenia powstałe w toku prac, a także kary umowne, jeśli termin realizacji inwestycji zostanie przekroczony z winy realizatora. Należy też pamiętać o tym, że naszym obowiązkiem jest posiadanie kierownika budowy ze stosownymi uprawnieniami. Uprawnienia muszą mieć też osoby wykonujące konkretne prace, na przykład dotyczące elektryki.

Odbiór domu jednorodzinnego: jakie formalności?

Kiedy dom jest gotowy, nie możemy od razu się do niego wprowadzić, dopóki nie zostanie dokonany jego formalny odbiór. Uwaga: już wcześniej w dzienniku budowy powinny znaleźć się częściowe odbiory prac budowlano – instalacyjnych. Musimy też posiadać protokoły odbioru i sprawdzeń przyłączy oraz instalacji wewnętrznych oraz umowy z dostawcami mediów. Zanim budynek zostanie formalnie dopuszczony do użytku musimy mieć też wykonany certyfikat energetyczny, a także inwentaryzację geodezyjną i formalne zamkniecie budowy. Jeśli zgromadzimy te wszystkie dokumenty, to odbiór domu przebiegnie bez problemów.