Budowa domu jednorodzinnego – koszty i formalności

Budowa domu jednorodzinnego – koszty i formalności

Dom w cenie mieszkania – oto hasło, które rozpala wyobraźnię klientów, o czym dobrze wiedzą developerzy, dlatego tak chętnie go używają. Czy jednak jest to możliwe do zrealizowania? Czy budowa domu jednorodzinnego może kosztować tyle co zakup mieszkania?

Na koszty budowy domu jednorodzinnego składają się trzy elementy: koszt zakupu działki, koszt budowy domu oraz koszt wykończenia. Na decyzję o budowie domu najczęściej wpływa parametr pierwszy – jeśli jesteśmy posiadaczami działki budowlanej lub mamy możliwość zakupienia jej w dobrej cenie, sama budowa może nie pochłonąć ogromnych kosztów – są technologie, pozwalające na niedrogie stawianie domów jednorodzinnych, można też wybrać ekonomiczny projekt i ograniczyć nieco ambicje, jeśli chodzi o powierzchnię domu. Dlatego o tym, gdzie budujemy dom często decyduje właśnie cna działki – powoduje to, że wiele osób wyprowadza się na peryferia miast lub na przedmieścia i do miejscowości okalających metropolie. Mając do wyboru – ciasne mieszkanie w dużym mieście lub dom i ogród na peryferiach, wybierają to drugie. Szczególnie, jeśli szukają miejsca do życia dla rodziny i dzieci.

Jednak decydując się na „projekt dom” trzeba pamiętać, że jest to niełatwe przedsięwzięcie. Budowa domu jednorodzinnego wymaga wielu formalności i podjęcia ogromnej liczby mniejszych i większych decyzji. Należy też doliczyć czas potrzebny na pracę przy projekcie oraz na nadzorowanie ekipy budowlanej – niestety w tej branży zdecydowanie mamy do czynienia z „rynkiem pracownika” i trudno o naprawdę solidne, fachowe i sprawnie działające ekipy. Jednak wizja posiadania własnego kawałka ziemi jest dla wielu osób tak kusząca, że wynagradza wysiłek i ewentualne niedogodności.

Budowa domu jednorodzinnego od podstaw – formalności

„Projekt dom” rozpoczynamy od wyboru i zakupu działki. Oczywiście jeśli jesteśmy już posiadaczami ziemi, od razu przechodzimy do kolejnych etapów. Ważne, by działka była odpowiednio dopasowana do naszych potrzeb i planów. Warto wiedzieć, że są działki, na których śmiało zmieściłby się dom w zabudowie bliźniaczej, jednak nie zawsze dostaniemy na to zgodę. Dlatego ważne jest, żeby zapoznać się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nie ma takiego dokumentu, należy wystąpić do gminy o warunki zabudowy (tzw. WZ). Dopiero z tym dokumentem wiemy, na co możemy sobie pozwolić na danej działce.

Potrzebne dokumenty

Niestety, to jeszcze nie koniec. Zanim rozpoczniemy budowę, musimy zgromadzić pokaźną liczbę dokumentów, do których zaliczamy: mapę zasadniczą i do celów projektowych a także oświadczenia o możliwości przyłączenia do poszczególnych sieci albo warunki przyłączenia do nich. Jeśli działka była wcześniej użytkowana rolniczo, potrzebujemy też zaświadczenia o wyłączeniu jej z gruntów rolnych. Jeśli działka nie ma jeszcze wyznaczonego zjazdu z drogi publicznej, musimy też otrzymać zezwolenie na stworzenie go. Ze względu na liczbę zmiennych, które wpływają na to, jakie formalności musimy załatwić, warto skorzystać ze wparcia doradcy, który przeprowadzi nas przez ten proces.

Każda budowa musi też posiadać pozwolenie na budowę lub oświadczenie o jej rozpoczęciu, dziennik budowy oraz oświadczenie kierownika robót i poświadczenie złożenia zawiadomienia o rozpoczęciu robót budowlanych.

Sprawdź również: Budowa domu na zgłoszenie – jak to wygląda w praktyce?

Wybór projektu

Kolejny etap to wybranie gotowego projektu i jego ewentualna modyfikacja lub zlecenie stworzenia projektu indywidualnego. Praca z architektem to etap, który może potrwać, szczególnie gdy oczekujemy czegoś więcej, niż prosty projekt, lub warunki zabudowy są trudne, na przykład działka ma nietypowy kształt. Zanim rozpoczniemy budowę, musimy złożyć w staroście dokumentację projektową. Do teczki należy włożyć: projekt architektoniczno – budowlany i zagospodarowania działki, załączniki zawierające niezbędne w danej sytuacji uzgodnienia oraz informacje o obszarze oddziaływania obiektu.

Ważne

Niekiedy potrzebujemy też dodatkowej dokumentacji, na przykład, gdy budowa będzie prowadzona w miejscu o szczególnych walorach przyrodniczych albo może wpłynąć na gospodarkę wodną danego obszaru. Także budowa domu w rejonie zabudowy zabytkowej wiąże się z kolejnymi formalnościami i pozwoleniem od wojewódzkiego konserwatora zabytków.

Uwaga: kolejne formalności czekają nas po zakończeniu budowy. Warto pamiętać, że przed uzyskaniem wszelkich dokumentów związanych z pozwoleniem, a użytkowanie budynku, lepiej się do niego nie wprowadzać, bo może to się wiązać z poważnymi konsekwencjami prawno – finansowymi.

Budowa domu jednorodzinnego: o czym pamiętać?

Decydując się na budowę domu, poza wymienionymi wyżej formalnościami, musimy pamiętać o trzech ważnych kwestiach.

Koszt budowy to nie wszystko – należy patrzeć na wiele rozwiązań w perspektywie wieloletniej. Na przykład tania instalacja może wiązać się z wielokrotnie wyższymi kosztami eksploatacji. I odwrotnie – zainwestowanie w droższe rozwiązania oznacza wieloletnie oszczędności i z pewnością się zwróci. Warto też wiedzieć, że Unia Europejska promuje rozwiązania proekologiczne i możemy uzyskać dopłaty na przykład związane z pozyskiwaniem energii z odnawialnych źródeł czy z budownictwem pasywnym. Warto zorientować się w możliwościach, które pomogą nam unieść koszty finansowe budowy własnego domu.

Projekt

Choć sami wiemy najlepiej, czego potrzebujemy i co nam się podoba, warto współpracować z architektem i brać jego zdanie pod uwagę. Szczególnie w przypadku modyfikacji już gotowych projektów może okazać się, że wprowadzane przez nas zmiany istotnie zaburzają proporcje i wygląd budynku, negatywnie też odbijają się na jego funkcjonalności.

Budżet – o czym warto pamiętać?

Budowa domu jednorodzinnego to poważne przedsięwzięcie finansowe. Bez względu na to, czy korzystamy wyłącznie z własnych środków, czy posiłkujemy się kredytem, bardzo ważne jest sporządzenie budżetu i trzymanie się go. Należy też pamiętać, że sporządzony przez wykonawcę kosztorys jest tylko punktem wyjścia. Warto od razu powiększyć go o 15 proc., by dodatkowe koszty nie zrujnowały nas finansowo. Należy brać pod uwagę, np. zmianę koniunktury i podwyżkę cen materiałów budowlanych oraz wiele innych czynników. Decydując się na budowę domu, należy też uwzględnić od razu koszty jego wyposażenia i doprowadzenia ze stanu surowego do stanu „pod klucz”.

Mniejszy dom też może być komfortowy i funkcjonalny

A co zrobić, jeśli okaże się, że koszty zaczynają nas przerastać? Warto rozważyć wówczas budowę mniejszego domu. Często planujemy budynki zbyt duże, szczególnie gdy jesteśmy zmęczeni ciasnota mieszkań w blokach i marzymy o przestrzeni. Warto jednak pamiętać, że duży dom to duże nie tylko koszt budowy, ale też późniejszego utrzymania i eksploatacji. Skromniejsza powierzchnia nie oznacza mniej komfortowego życia, natomiast budżet napięty do granic możliwości na pewno ten komfort obniża…

Budowa domu jednorodzinnego – o co pytać wykonawcę?

Szukając ekipy budowlanej, czyli wykonawcy, który będzie odpowiadał za zrealizowanie projektu naszego domu, najlepiej jest skorzystać z rekomendacji znajomych. To sposób, który pozwala wyłonić naprawdę dobrych fachowców – choć trzeba się liczyć z tym, że na rynku budowlanym jest dziś duży ruch i dobre firmy niekoniecznie mają wolne terminy w najbliższym czasie, dlatego dobrze jest rozpocząć poszukiwania z wyprzedzeniem.

Jeśli nie możemy skorzystać z rekomendacji znajomych. Pozostaje nam szukanie przez ogłoszenia i w internecie – często możemy sprawdzić na bieżąco opinie o firmie, choć należy pamiętać, że nie wszystkie wpisy są wiarygodne. Dlatego bardzo ważna jest osobista rozmowa z wykonawcą oraz podpisanie dobrze skonstruowanej umowy.

O doświadczenie w branży

Przede wszystkim zapytajmy wykonawcę o doświadczenie w branży. Dobry wykonawca budowlany chętnie podzieli się swoim portfolio i pokaże zrealizowane projekty, zwykle posiada też referencje od klientów. Warto pamiętać, że sam właściciel nie musi mieć wykształcenia kierunkowego – coraz częściej zdarza się, że firmami budowlanymi zarządzają osoby, które mają umiejętności biznesowe i menedżerskie, a niekoniecznie są budowlańcami czy inżynierami – ważne, żeby zatrudniali odpowiednich fachowców.

O uprawienia kierownika budowy

Koniecznie zapytajmy, czy sam właściciel lub któryś z pracowników posiada uprawnienia kierownika budowy – dokument ten powinien zostać nam okazany.

Mamy prawo też wiedzieć, ile osób będzie pracowało przy budowie naszego domu, czy jest to stała ekipa. Warto też zapytać, czy firma posiada na własność odpowiedni sprzęt budowlany. Jeśli prace opierają się na sprzęcie pożyczonym, mogą wystąpić dodatkowe utrudnienia i opóźnienia prac.

Warto pamiętać, że tego typu rozmowa z wykonawcą da nam dużo przydatnych informacji. Pokaże też nastawienie osoby, z którą przyjdzie nam współpracować. Jeśli rozmówca jest otwarty, cierpliwie odpowiada na nasze pytania, to możemy spodziewać się bezproblemowej współpracy. Lawirowanie, okazywanie irytacji naszą dociekliwością czy arogancja to sygnał, że należy kontynuować poszukiwania wykonawcy robót budowlanych. Z ekipą, która od początku robi problemy, trudno nam będzie dojść do porozumienia.

Budowa domu jednorodzinnego od podstaw – cena

Developerzy, firmy doradcze i analityczne co roku sporządzają różne statystyki, które pokazują, jak kształtują się ceny na rynku nieruchomości, w tym ceny budowy domów. Z najnowszych danych dostarczonych przez firmę Sekocenbud wynika, że w 2019 roku średnio wybudowanie jednego metra kwadratowego domu, wynosiło nieco ponad 2300 zł netto (bez uwzględnienia VAT). Oczywiście jest to cena samej budowy, nie uwzględniając kosztów zakupu działki i dodatkowych formalności. Należy też pamiętać, że to wartość uśredniona – mamy znaczące różnice między poszczególnymi regionami kraju. Najdrożej jest oczywiście w dużych miastach.

Z ekonomicznego punktu widzenia, porównując koszty budowy domu i zakupu mieszkania, musimy wziąć pod uwagę analogiczną okolicę – w przeciwnym wypadku trudno mówić o wiarygodnych wynikach. W praktyce jednak jest to często niemożliwe. W wielu dzielnicach dużych miast bardzo trudno jest o zakupienie działki pod budowę domu. Szczególnie tam, gdzie okolica uchodzi za prestiżową, a dzielnica jest położona w centrum miasta lub dobrze z centrum skomunikowana. W związku z tym, że podaż działek w takich miejscach jest bardzo mała, często osiągają one ogromne ceny. Dlatego trudno na przykład porównać koszty kupna mieszkania na warszawskim Żoliborzu oraz wybudowania domu w tej dzielnicy – niewiele jest w niej działek dostępnych dla zabudowy jednorodzinnej.

Porównanie kosztów

Z tego względu do porównania cen należy brać raczej okolice podmiejskie czy ciągle rozbudowujące się dzielnice. W dodatku należy porównać lokale o analogicznej wielkości. To zdecydowanie zaciemnia obraz, bo o ile dom o powierzchni 150 mkw uchodzi za niewielki i ekonomiczny, to mieszkania o takiej powierzchni zwykle są apartamentami klasy premium, co przekłada się na cenę. Możemy też użyć do porównania ceny za metr kwadratowy – przyjęcie takiego wskaźnika umożliwia nam porównywanie inwestycji o różnym charakterze.

Spójrzmy, jak to wygląda w przypadku Warszawy. Cena za metr kwadratowy nowego mieszkania położonego raczej na peryferiach miasta zaczyna się od 6000 zł. Przy czym mówimy tu o mieszkaniach raczej dużych i położonych w mało atrakcyjnej okolicy. Średnio metr kwadratowy w warszawskim budownictwie (stan surowy) to 9500 zł. W przypadku apartamentów klasy premium należy liczyć się z wydatkiem rzędu kilkunastu tysięcy zł za metr kwadratowy. Ze statystyk prowadzonych przez firmę doradczą Expander wynika, że wzrosły też ceny na warszawskim rynku wtórnym – metr mieszkania „z drugiej ręki” to dziś koszt od 6 460 zł do 11 330 zł.

Ile kosztuje budowa domu jednorodzinnego?

Wedle uśrednionych szacunków, dom średniej klasy to koszt od 2 600 – 3 500 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej. W tym przypadku mówimy już o stanie „pod klucz”, czyli domu gotowym do wprowadzenia. Rzecz jasna jest to kwota uśredniona, bo na przykład użycie kosztownych materiałów do wykończenia wnętrz może ją znacząco podnieść.

Do tego należy doliczyć jeszcze koszt działki. I to zdecydowanie zmienia perspektywę. Im większe miasto i atrakcyjniejsza lokalizacja, tym droższa jest ziemia. Dlatego jeśli rozpatrujemy budowę domu w dużym mieście, będzie to inwestycja wielokrotnie przewyższająca cenę zakupu mieszkania.

Dlatego w praktyce mało kto rozważa taką alternatywę. Zwykle rozważania: mieszkanie czy dom dotyczą wyboru między mniejszym mieszkaniem w dobrze skomunikowanej i atrakcyjnej lokalizacji miejskiej, a zdecydowanie większym domem na peryferiach lub przedmieściach. W takiej sytuacji istotnie może okazać się, że staniemy się posiadaczami domu w cenie mieszkania.

Anna Pawłowska

Z wykształcenia - kulturoznawczyni, z zawodu – kobieta pisząca. Prywatnie - wielbicielka nowych miejsc, nowych smaków i nowych wyzwań. Miłośniczka literatury non-fiction, rosyjskich kryminałów i militariów.

Podobne artykuły

Projekty rezydencji willi

Projekty rezydencji willi

Projekty domów czterorodzinnych

Projekty domów czterorodzinnych

Projekty domów bez pozwolenia

Projekty domów bez pozwolenia

Projekty domów 150m2

Projekty domów 150m2

No Comment

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *