Budowa domu | BUDOWA I REMONT

Kupno działki pod dom – o czym należy pamiętać?

Anna Pawłowska5 kwietnia, 2020

Jeśli chcesz wybudować swój dom, jedną z podstawowych kwestii jest znalezienie odpowiedniej działki. Od czego zacząć? O jakich formalnościach trzeba pamiętać przy zakupie działki budowlanej?

Znalezienie idealnej działki budowlanej nie jest łatwe. Rzecz jasna zależy to od naszych oczekiwań i budżetu – w miastach, w miejscach dobrze skomunikowanych zabudowa jest dość gęsta i trudno o działkę budowlaną. Zupełnie inaczej rzecz wygląda na przedmieściach czy na wsiach, gdzie ziemi pod zabudowę jest bardzo dużo. Jednak nie wystarczy znaleźć kawałek ziemi, który wydaje nam się idealny, by to właśnie tam postawić dom. Musimy pamiętać o wielu formalnościach.

Zakup działki pod dom – krok po kroku

Idealna działka pod budowę domu – jakie warunki musi spełniać?

Zacznijmy od wielkości: oczywiście wielkość działki musi by skorelowana z planowaną wielkością domu, jednak za minimalną uważa się powierzchnię co najmniej 700 m2 – pozwala ona na postawienie co najmniej średniej wielkości domu i zaplanowanie niewielkiego ogrodu. Oczywiście, jeśli planujemy okazałą rezydencję z wielkim ogrodem, działka budowlana musi być odpowiednio większa. Dlatego dobrym pomysłem jest rozpoczęcie poszukiwań od wstępnego wybrania projektu domu – w każdym projekcie mamy zasugerowaną minimalną powierzchnię działki oraz jej wymiary. Bo liczy się nie tylko powierzchnia, ale też kształt. Idealna jest działka o regularnym, prostokątnym kształcie. Jeśli grunty mają nieregularny kształt, a do tego powierzchnia nie jest duża, dobranie odpowiedniego projektu może być problematyczne.

Działka o nietypowym kształcie

Rzecz jasna zdarza się, że trafimy na działkę o nietypowym kształcie, za to położoną w świetnej lokalizacji. Zwykle w przypadku działek np. wąskich czy nieregularnych możemy też liczyć na korzystną cenę. Co robić w takiej sytuacji? Wszystko zależy od naszych priorytetów – warto przed ostateczną decyzją porozmawiać z projektantem i przejrzeć kilka projektów domów możliwych do postawienia na takiej działce. Możliwe, że któryś z nich będzie dla nas odpowiedni i wówczas można decydować się na finalizację transakcji, jeśli inne atuty działki rekompensują jej niedogodny kształt.

Ważne jest też uksztaltowanie terenu oraz ewentualne zalesienie czy inne elementy przyrodnicze. Należy też sprawdzić, czy grunty nie są podmokłe lub bardzo piaszczyste – to wszystko może znacząco utrudnić budowę domu i poważnie podnieść koszt całego przedsięwzięcia.

Sprawdź czy działka jest budowlana

Znajdujesz ogłoszenie, oglądasz grunty, właściciel proponuje dobrą cenę, a działka ma odpowiednią wielkość i kształt. Co teraz? Zanim pobiegniesz do notariusza, sprawdź czy istotnie masz do czynienia z działką budowlaną. Często zdarza się bowiem, że ziemia opisana w ogłoszeniu jako działka budowlana wcale nie ma takiego statusu, a są to na przykład grunty rolne. Jednak sam fakt, że mamy do czynienia z działką budowlaną nie oznacza jeszcze, że bez przeszkód możemy na niej postawić dom jednorodzinny. Należy sprawdzić w gminie w wydziale architektury i urbanistyki, jak wygląda plan zagospodarowani przestrzennego dla danego terenu. Jeśli jest już zatwierdzony, wynika z niego, jaka zabudowa jest tam dozwolona. To ważne, bo może się okazać, że jest np. ograniczenie dotyczące wielkości czy liczby kondygnacji. Jeśli plan nie został zatwierdzony, nie ma żadnych ograniczeń i przeciwwskazań do budowy. Idealna sytuacja? Niekoniecznie. Mając bowiem plan zabudowy możemy sprawdzić, co może być budowane w okolicy i mamy pewność, że np. koło naszej posesji mogą pojawić się tylko domy jednorodzinne. Brak planu oznacza, że za płotem może nam wyrosnąć… na przykład dyskont spożywczy. Przy braku planów zagospodarowania należy wystąpić o wydanie warunków zabudowy – warto pamiętać, że to może znacząco przedłużyć naszą drogę do własnego domu, bo na decyzję czeka się niekiedy kilka miesięcy.

Sprawdź kwestię doprowadzenia mediów

O czym jeszcze trzeba pamiętać, zanim podpiszemy umowę kupna działki budowlanej? Koniecznie należy dokładnie zbadać sprawę mediów – czy są już doprowadzone, czy też będziemy musieli to zrobić sami – często przy braku mediów cena działki jest bardzo korzystna, jednak ostateczne koszty mogą okazać się bardzo duże i finalnie zapłacimy więcej niż za działkę już z mediami. Ważna jest też kwestia drogi dojazdowej – czy dojazd do naszej działki jest z drogi publicznej, czy też prowadzi przez inne działki, co oznacza konieczność dogadywania się z sąsiadami i może być niekiedy problematyczne. Zdarza się, że wymaga nawet spraw w sądzie… O atrakcyjności działki decyduje też strona, z której jest wjazd. Za najlepsze uważane są działki budowlane, do których wjeżdża się od strony północnej, bo wówczas ogród położony za domem jest w kierunku południowym, a więc miejsce jest słoneczne i jasne, co sprzyja wypoczynkowi.

Ostatnią rzeczą, jaka musimy sprawdzić, zanim sfinalizujemy zakup działki pod budowę dom,u jest księga wieczysta. Wystarczy poprosić właściciela o podanie jej numeru. Z księgi wieczystej dowiemy się, kto jest właścicielem działki, a także, czy nie ciąży na niej hipoteka.