Kredyt hipoteczny na dom – od czego zacząć?

Kredyt hipoteczny na dom – od czego zacząć?

Mało kto może sobie pozwolić, by kupić lub wybudować dom całkowicie za własne środki. Większość zmuszona jest do posiłkowania się kredytem hipotecznym. Jak wygląda procedura uzyskania takiego kredytu? Jakie warunki trzeba spełnić i na co uważać, czytając umowę z bankiem?

Kredyty hipoteczne są w Polsce bardzo popularne. Nic w tym dziwnego – koszty zakupu lub budowy nieruchomości są bardzo wysokie. Mało kto dysponuje takimi pieniędzmi. Z drugiej strony – koszty kredytu hipotecznego są przy obecnych stopach procentowych relatywnie niskie. Ekonomiści mówią, że kredyt hipoteczny to dziś „tanie pieniądze” i zachęcają, by raczej posiłkować się dofinansowaniem z banku niż wydawać wszystkie posiadane oszczędności na dom.

Kredyt hipoteczny na dom warunki

Aby uzyskać pieniądze z banku na dom musimy przede wszystkim mieć tak zwaną zdolność kredytową. Co to oznacza? Bank analizuje, czy nasze zarobki oraz koszty życie pozwalają na to, by w długoletniej pespektywie spłacać określoną ratę kredytu. Od czego zależy zdolność kredytowa?

  • Zarobki to podstawowy parametr. Co istotne, chodzi tu nie tylko o ich wysokość, ale o źródło, z jakiego pochodzą. Najwyżej ceniona przez instytucje finansowe jest umowa o pracę na czas nieokreślony. Umowa o pracę na czas określony czy zyski z umów cywilnoprawnych są traktowane jako mniej stabilne. Nie oznacza to, że bank nie da nam kredytu na dom, możliwe jednak, że oceni naszą zdolność kredytową niżej. Także osoby, które prowadzą działalność gospodarczą są traktowane przez banki nieco podejrzliwie – badana jest dokładnie sytuacja firmy oraz jej dochody w dłuższej perspektywie czasowej.
  • Koszty to kolejny parametr istotny dla określania zdolności zarobkowej. Ważne są przede wszystkim już istniejące zobowiązania, na przykład inne kredyty i pożyczki, jakie spłacamy. Uwaga: także limity kredytowe na koncie czy karta kredytowa uważane są za obciążenie, nawet jeśli ich nie wykorzystujemy. Bank oczekuje też od nas podania kosztów życia, choć wystarcza tu deklaracja – nie trzeba tego dokumentować. Liczone są też dzieci, jakie mamy na utrzymaniu oraz na przykład płacone alimenty, jeśli taka sytuacja występuje. Co ciekawe – w drugą stronę to nie działa, to znaczy otrzymywane alimenty na dziecko nie są traktowane przez bank jako dochód przy wyliczaniu zdolności kredytowej.
  • Wiarygodność kredytobiorcy. Na pewno naszą zdolność kredytową obniżają wcześniejsze problemy ze spłatą zobowiązań, opóźnienia w spłacaniu rat czy egzekucje komornicze. Warto też wiedzieć, że dla banku nieco problematyczne są osoby, bez żadnej historii kredytowej. Dlatego warto, planując wzięcie kredytu hipotecznego, korzystać z zakupów ratalnych czy karty kredytowej – oczywiście rozsądnie, wykorzystując nieoprocentowane limity i zawsze spłacając zadłużenie w terminie. Dzięki temu bankowe algorytmy spojrzą na nas łaskawszym okiem
  • Scoring to wielka tajemnica banków – jest to system, który przypisuje punktację do różnych elementów profilu klienta. Może to być na przykład jego zawód. Przykładowo z analizy danych wynika, że fryzjerzy często zalegają z terminowymi płatnościami – z tego względu może okazać się, że kolejny fryzjer ubiegający się o kredyt zostanie uznany za potencjalnie ryzykownego klienta. Oczywiście system scoringowy to tylko uzupełnienie całej procedury badania zdolności kredytowej.

Mamy zdolność kredytową, co dalej? Kolejny etap to sprawdzenie przez bank, czy dana nieruchomość, jaką chcemy kupić lub wybudować ma lub będzie miała wartość adekwatną do kwoty, o jaką wnioskujemy. To ważne, bo kredyt hipoteczny opera się na zasadzie, że nieruchomość jest zabezpieczeniem zobowiązania i w razie problemów ze spłatą kredytu bank może odzyskać należne mu pieniądze dzięki sprzedaży nieruchomości. Dlatego integralnym elementem procedury kredytowej jest przedstawienie operatu szacunkowego dla inwestycji.

Kredyt hipoteczny a wkład własny

Wkład własny to środki, które już posiadamy na zakup nieruchomości. Kredyt obejmuje tylko różnicę między ceną zakupu a środkami własnymi. Ile powinien wynosić wkład własny? Zacznijmy od kwestii prawnych – zgodnie z obowiązującymi przepisami, kredytobiorca powinien dysponować wkładem własnym w wysokości 20 procent ceny nieruchomości. Warunkowo może to być 10 proc. tej wartości, wówczas pozostała kwota musi być objęta dodatkowym ubezpieczeniem. To duża zmiana po boomie kredytowym sprzed dekady, gdy banki dawały kredyty na 100 procent wartości nieruchomości, a niekiedy nawet – na więcej, bo do ceny zakupu doliczano koszty remontu i wyposażenia, które też były kredytowane. Doprowadziło to do wielu poważnych problemów i patologii na rynku nieruchomości – obowiązujące regulacje mają zapobiec powtórzeniu się tych zjawisk. Warto jednak pamiętać, że im wyższy wkład własny, tym bezpieczniejszy i korzystniejszy jest kredyt hipoteczny.

Ekspert od spraw finansów osobistych oraz znany bloger finansowy Marcin Iwuć radzi, by występować o kredyt, gdy zgromadzimy co najmniej 30 proc. ceny nieruchomości. Należy jednak pamiętać, że na wkład własny nie powinniśmy przeznaczać wszystkich posiadanych oszczędności, bo ich brak może się okazać poważnym problemem, jeśli zdarzą się nieprzewidziane wydatki.

Kredyt hipoteczny na dom w stanie surowym

Nie ma przeszkód, by otrzymać kredyt hipoteczny na dom, który jeszcze nie jest gotowy do zamieszkania. Choć należy pamiętać, że procedura jest w takim przypadku nieco bardziej skomplikowana niż w sytuacji, gdy kupujemy już wykończony dom. Na czym polega różnica? Kupując dom w stanie surowym stajemy się w świetle prawa inwestorami, że wszystkim wynikającymi z prawa obowiązkami. Bank jako warunek kredytowy wprowadza doprowadzenie do stanu co najmniej developerskiego – musi to być ujęte w kosztorysie. Inwestor, czyli kredytobiorca musi na to posiadać własne środki lub kwota tam musi powiększać kwotę kredytu. Na koniec musimy potwierdzić, że budowa została dokończona – to oznacza, że dopełniliśmy formalności i możemy spokojnie rozpocząć spłatę kredytu.

Kredyt hipoteczny na dom w stanie deweloperskim nie stanowi natomiast żadnego problemu. Prowadzona jest taka sama procedura kredytowa jak w przypadku domu „pod klucz”. Warto też zaznaczyć, że nie ma żadnej prawnej definicji „stanu deweloperskiego”. Co do zasady jest to lokal oddany już do użytku – a więc nie ma przeszkód prawnych, by w nim zamieszkać. Nie jest jednak w pełni wykończony – na przykład ściany nie są pomalowane, nie ma gniazdek czy białego montażu. To są już rzeczy pozostające w gestii nabywcy. Nie mają one jednak wpływu na procedurę kredytową.

Kredyt hipoteczny na dom energooszczędny – dopłata

Jeśli planujemy budowę domu finansowaną częściowo kredytem hipotecznym, warto rozważyć projekt o obniżonym zapotrzebowaniu energetycznym. Z powodów ekologicznych tego typu inwestycje są dziś promowane i można otrzymać dopłatę, która pomoże nam zrekompensować wyższe koszty towarzyszące budowie tego typu domu. Warto bowiem wiedzieć, że dom energooszczędny kosztuje o około piętnaście procent więcej od domu zwykłej klasy energetycznej. Dofinansowanie można otrzymać z Narodowego Funduszu Gospodarki Wodnej i Ochrony Środowiska – warunkiem jest uzyskanie standardu energetycznego NF40 bądź NF15.

Dla banków otrzymanie takiej dopłaty jest istotnym elementem przy wyliczaniu kredytu i jest uwzględniane jako element wkładu własnego.

Anna Pawłowska

Z wykształcenia - kulturoznawczyni, z zawodu – kobieta pisząca. Prywatnie - wielbicielka nowych miejsc, nowych smaków i nowych wyzwań. Miłośniczka literatury non-fiction, rosyjskich kryminałów i militariów.

Podobne artykuły

Jak wybrać odpowiednią firmę budowlaną?

Jak wybrać odpowiednią firmę budowlaną?

rośliny do ogrodu

Projekty domów z tarasem

rośliny do ogrodu

Projekty dworków

rośliny do ogrodu

Projekty małych domów parterowych

No Comment

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *